https://zakon.ru/blog/2024/08/25/stroitelstvo_domov_blokirovannoj_zastrojki_taunhausov_v_ramkah_federalnogo_zakona_%E2%84%96_214-fz
1.С 01.03.2022 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ, который ввел понятие малоэтажного жилого комплекса (МЖК) и предусмотрел возможность продажи жилых домов в таких комплексах по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).
Основной «фишкой» нового регулирования является решение наболевшего вопроса об общем имуществе коттеджных поселков[1]. Согласно новым правилам, общее имущество МЖК подлежит передаче в общую долевую собственность собственников (ОДС) жилых домов, для чего застройщик заключает с каждым дольщиком соглашение о возникновении доли в праве ОДС, являющееся неотъемлемой частью ДДУ (ч. 7 ст. 18.1 Федерального закона № 214-ФЗ).
Состав общего имущества МЖК определяется в документации по планировке территории (ДПТ), проектной декларации (ПД) и указывается в тексте ДДУ (ч. 1.1, пп. «д» п. 1 ч. 4.2 ст. 4). В частности, к общему имуществу могут относиться объекты транспортной и инженерной инфраструктуры, включая проезды, котельные, водонапорные башни, детские и спортивные площадки, парковочные площадки, а также занятые ими земельные участки (ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Законом предусмотрены особенные правила государственной регистрации права общей долевой собственности (ОДС) на общее имущества МЖК – а именно, в момент регистрации права собственности на первый жилой дом в пределах МЖК регистратор вносит в ЕГРН запись о праве ОДС на все объекты общего имущества, без указания имен собственников и размера принадлежащих им долей (ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ, п. 178 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514). В случае дальнейшего перехода прав на жилой дом считается, что к приобретателю дома в силу закона переходит доля в праве ОДС на общее имущество (ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Указанные новеллы применяются лишь к тем «коттеджным поселкам», которые имеют статус МЖК – то есть, строительство которых начато после 01.03.2022 на основании утвержденной ДПТ с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по ДДУ (ч. 2.1-1 ст. 1, п. 6 ст. 2, ч. 1.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ).
Вместе с тем, анализ нового регулирования про МЖК приводит к выводу о том, что оно распространяется исключительно на объекты индивидуального жилищного строительства (объекты ИЖС), в то время как «за бортом» остался другой распространенный тип коттеджной застройки – блокированная жилая застройка, или таунхаусы (сюда же относятся такие разновидности домов, как дуплексы, лейнхаусы и т.д.).
2.В силу п. 6 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ малоэтажный жилой комплекс (МЖК) - совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
Согласно п. 39 ст. 1 ГрК РФ, объект индивидуального жилищного строительства (объект ИЖС) – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Дом блокированной застройки (ДБЗ) – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. К параметрам ДБЗ применяются те же требования, что объектам ИЖС (п. 39, 40 ст. 1 ГрК РФ).
Другими словами, объект ИЖС – это отдельно стоящий жилой дом, а ДБЗ – такой же жилой дом, только имеющий одну или две общие боковые стены с другими блокированными домами. С точки зрения строительных технологий, а также потребительского спроса разница между ИЖС и ДБЗ практически отсутствует.
Исходя из изложенного, возникает большой соблазн сказать, что дома блокированной застройки (ДБЗ) – это разновидность объектов ИЖС, отличающиеся лишь наличием/отсутствием общей стены с другими жилыми домами, и Федеральный закон № 214-ФЗ должен применяться к ним в той же степени, что и к объектам ИЖС.
И действительно, для подобного толкования имеется ряд предпосылок, а именно:
-в п. 39 ст. 1 ГрК РФ указывается, что понятия «объект ИЖС» и «жилой дом» являются равнозначными, при этом определение ДБЗ дается через понятие «жилой дом» (п. 40 ст. 1 ГрК РФ)[2];
-в соответствии с п. 3.1 «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», утв. Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр (в ред. от 17.05.2023), дом блокированной застройки жилой индивидуальный (блокированный жилой дом) – это индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок;
-в п. 3.3 СП 55.13330.2016 указывается, что застройка домами жилыми индивидуальными блокированными (блокированная застройка) – дома блокированной застройки жилые индивидуальные (два и более), блокированные (разделенные) между собой в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющие отдельный выход на земельный участок;
-на сходство объектов ИЖС и ДБЗ обращала внимание Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ:
«Вывод суда сделан без учета того, что законодатель, предусматривая особенности строительства жилого дома блокированной застройки (получение разрешения на строительство, на ввод в эксплуатацию), тем не менее не рассматривает жилой дом блокированной застройки в качестве жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме, параметры жилого блока дома блокированной застройки, количество надземных этажей, высота не более 20 метров, в том числе формирование земельного участка в отношении каждого блока в отдельности, тем самым сближает его со статусом индивидуального жилого дома (статьи 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации)» (определение СКАД ВС РФ от 15.11.2023 N 75-КАД23-5-К3).
3.Однако ограничиваться вышеуказанными рассуждениями – сродни выдавать желаемое за действительное. На самом деле законодательство четко разграничивает понятия индивидуальной жилой и блокированной застройки, не оставляя пространства для подобного маневра.
Так, в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, виды «для индивидуального жилищного строительства» и «блокированная жилая застройка» являются самостоятельными ВРИ (коды 2.1 и 2.3 соответственно).
Другими словами, на земельных участках для ИЖС нельзя строить ДБЗ, и наоборот. Более того, как следствие разграничения указанных ВРИ, в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципальных образований зачастую выделяются территориальные зоны, в которых допускается строительство ИЖС, но не допускается строительство ДБЗ (либо допускается, но в качестве условно разрешенного ВРИ). Предельные параметры застройки таких участков по ПЗЗ, как правило, тоже отличаются – для участков ИЖС традиционно установлен минимальный отступ в 3 метра от границы; для участков ДБЗ отступы от смежной границы с другими ДБЗ не устанавливаются.
Вторым важным нюансом являются законодательные различия в порядке строительства рассматриваемых объектов. Так, для ИЖС (кроме тех, которые возводятся в рамках МЖК) установлены льготные разрешительные и регистрационные режимы – а именно, не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, а кадастровый учет и регистрация прав на объект до 01.03.2031 могут осуществляться даже без соблюдения «усеченной» процедуры направления уведомлений в орган местного самоуправления[3]. Судебная практика не допускает применение указанных льготных режимов по аналогии закона к ДБЗ[4].
В целом, при анализе нормативной базы следует вывод, что понятия «объект ИЖС» и «блокированный жилой дом» рассматриваются законодателем как самостоятельные круги Эйлера (а не как большой круг «ИЖС», вмещающий в себе меньший круг «ДБЗ», как это можно было бы увидеть из пп. 39, 40 ст. 1 ГрК РФ). Примером могут являться следующие формулировки:
-«в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, дома блокированной застройки» (ч. 6 ст. 35 ГрК РФ);
-«экспертиза проектной документации не проводится в отношении объектов индивидуального жилищного строительства; домов блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации» (п. 1, 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ);
-«при осуществлении комплексного развития территории нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома, дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства» (ч. 6 ст. 65 ГрК РФ), и др.
Равным образом, в судебной практике фигурирует распространенный паттерн, согласно которому блокированная жилая застройка не относится ни к индивидуальному жилищному строительству, ни к малоэтажной многоквартирной жилой застройке, а является самостоятельным видом разрешенного использования[5].
Наконец, последним «гвоздем в крышку гроба» для идеи о том, что режим МЖК может автоматически или по аналогии закона распространяться на объекты блокированной застройки, являются положения самого Федерального закона № 214-ФЗ, которые никоим образом не связывают строительство ДБЗ с МЖК.
Так, в силу ч. 2.3 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ:
«Действие данного Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц».
Указанная норма была введена еще в 2016 году, т.е. задолго до новелл про МЖК, и не претерпела никаких изменений в связи с прошедшей реформой. Из анализа данной нормы следует, что:
а) к ДБЗ применяются нормы Федерального закона № 214-ФЗ об МКД, а не об МЖК;
б) указанные нормы применяются только в отношении тех ДБЗ, которые состоят из 3 и более блоков в одном ряду (если выражаться в терминологии, действовавшей до 01.03.2022).
Последний нюанс выглядит парадоксальным – в частности, на основании корреспондирующему этой норме п. 3 ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве правила о банкротстве застройщиков не применяются в том случае, если количество смежных ДБЗ составляет менее трех (к примеру, если застройщик возводит 2- и 3-блочные дома, то граждане, которые приобрели таунхаус, стоящий в одном ряду еще с двумя таунхаусами, могут в рамках дела о банкротстве претендовать на передачу им объекта в натуре, а те, кто купили дуплекс, могут заявить в банкротстве только денежные требования). Чем это объяснить, кроме как магической предрасположенности русской души к числу 3, объяснить сложно.
Вместе с тем, факт остается фактом – Федеральный закон № 214-ФЗ «забыл» про дома блокированной застройки при введении института МЖК, а исходя из текущей редакции сделать вывод о том, что нормы об МЖК (для ИЖС) также должны распространяться на ДБЗ, не представляется возможным.
Указанный вывод, повторюсь, базируется на двух основных тезисах: а) во-первых, понятие ДБЗ не включается в объем понятия «объект ИЖС»; б) в отношении ДБЗ Федеральный закон № 214-ФЗ содержит собственное регулирование, которое не претерпело изменений после 01.03.2022, что исключает использование аналогии закона в отношении ДБЗ (если вообще аналогия закона уместна в указанных правоотношениях, имеющих существенную публично-правовую составляющую).
4.В чем же практические последствия в том случае, если застройщик решит продавать дома блокированной застройки по ДДУ в рамках МЖК, а дольщик – захочет приобрести такой дом? К чему излишняя щепетильность, если физическая разница между ИЖС и ДБЗ практически отсутствует?
Как было отмечено в самом начале, важнейшей особенностью МЖК (и его отличием от обычных «коттеджных поселков») является нормативно урегулированный механизм формирования общего имущества и возникновения прав на него. Поскольку для ДБЗ положения об МЖК формально не предназначены, то и соответствующий механизм с большой степенью вероятности применим быть не может.
К примеру, если ДДУ в отношении ДБЗ будет предусматривать условие о возникновении у дольщика доли в прав ОДС на общее имущество «коттеджного поселка», то такое условие с большой вероятностью будет неисполнимым.
Так, в соответствии с ч. 4.1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права на объект недвижимости, который приобретается в общую долевую собственность, обращаются все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность.
Иное, как мы ранее установили, предусмотрено для МЖК, состоящего из объектов ИЖС (ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
В случае же с ДБЗ формально следует руководствоваться общими положениями, согласно которым для осуществления государственной регистрации права ОДС с заявлениями о государственной регистрации права ОДС должны обращаться одновременно все сособственники (письмо Росреестра от 25.02.2016 N 14-исх/02424-ГЕ/16, письмо Минэкономразвития России от 22.03.2018 N Д23и-1472 «О рассмотрении обращения»).
Такое обращение в Росреестр, соответственно, должно состояться отдельно в отношении каждого объекта общего имущества МЖК.
Кроме того, поскольку в таком случае будут неприменима упрощенная техника регистрации, установленная для МЖК, в запись ЕГРН о каждом объекте общего имущества МЖК подлежат внесению данные всех сособственников и размеры их долей (ср. п. 55, 56 и абз. 2 п. 124 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514). В дальнейшем, в случае продажи жилого дома право на долю в общем имуществе не будет переходить автоматически (как в МЖК - ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ), а потребует совершения действий по передаче доли в праве ОДС (с соблюдением, в том числе, преимущественного права других сособственников на приобретение доли в силу ст. 250 ГК РФ, и др.).
В таких условиях не получится обеспечить один из основных принципов общего имущества – следование прав на такое имущество за правами на основные объекты (жилые дома).
Наконец, изложенные трудности правоприменения касаются лишь завершающей (финальной) стадии оформления прав на общее имущество, связанной с Росреестром. Вместе с тем, весьма вероятно, что в случае включения ДБЗ в состав МЖК проблемы юридического характера могут начаться гораздо раньше (на стадии утверждения ДПТ, получения РнС, регистрации первого ДДУ и т.д.).
Фактически, застройщику, вставшему на путь «включения ДБЗ в состав МЖК», потребуется обеспечить аналогичное понимание данного вопроса всеми органами власти, участвующими в процессе реализации проекта, а также банком, ведущим счета эскроу и осуществляющим финансирование проекта. При этом, с учетом действующего регулирования, отказ любого из таких органов от применения «аналогии закона» будет являться формально законным.
Если у кого-то из коллег имеются положительные примеры включения ДБЗ в проект МЖК, приглашаю рассказать в комментариях или личке.
5.В целом, следует констатировать, что при введении в Федеральный норм № 214-ФЗ норм о малоэтажных жилых комплексах (МЖК) дома блокированной застройки (таунхаусы) по непонятным причинам оказались «за бортом» нового регулирования, что на практике может приводить к невозможности применения в отношении них полезных норм об общем имуществе «коттеджного поселка».
[1] Данная проблематика порождена отсутствием самостоятельного правового регулирования, касающегося «коттеджных поселков», и невозможностью автоматического распространения на них по аналогии закона норм об МКД и СНТ (постановления КС РФ от 10.11.2016 № 23-П, от 28.12.2021 № 55-П).
[2] Здесь следует добавить, что для реализации этого замысла законодатель одновременно исключил из привычного всем понятия «многоквартирный жилой дом» слово «жилой», в связи с чем МЖД прекратились просто в МД («многоквартирные дома») (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).
[3] п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1, ч. 15 ст. 55 ГрК РФ, ч. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ, п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке".
[4] Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 21.09.2022 по делу N 88а-17402/2022, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 N 13АП-41764/2021 по делу N А21-8681/2021, от 14.03.2022 N 13АП-41647/2021 по делу N А21-8675/202, от 27.12.2021 N 13АП-38765/2021 по делу N А21-8671/2021 и др.
[5] Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2022 N 56-КАД22-5-К9, постановления Арбитражного суда Московского округа от 03.07.2019 N Ф05-9927/2019 по делу N А41-36650/2018, от 24.06.2019 N Ф05-9213/2019 по делу N А41-36647/2018, от 06.03.2019 N Ф05-895/2019 по делу N А41-36640/18, от 02.07.2018 N Ф05-9743/2018 по делу N А41-46026/2017, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.07.2024 N Ф03-22/2024 по делу N А73-19880/2022, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.05.2024 N Ф08-1964/2024 по делу N А53-11113/2023, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.05.2024 N Ф01-847/2024 по делу N А82-12238/2022, от 27.03.2024 N Ф01-9434/2023 по делу N А82-5653/2023, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.11.2023 N Ф09-8315/23 по делу N А47-19712/2022 и др.
1.С 01.03.2022 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ, который ввел понятие малоэтажного жилого комплекса (МЖК) и предусмотрел возможность продажи жилых домов в таких комплексах по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).
Основной «фишкой» нового регулирования является решение наболевшего вопроса об общем имуществе коттеджных поселков[1]. Согласно новым правилам, общее имущество МЖК подлежит передаче в общую долевую собственность собственников (ОДС) жилых домов, для чего застройщик заключает с каждым дольщиком соглашение о возникновении доли в праве ОДС, являющееся неотъемлемой частью ДДУ (ч. 7 ст. 18.1 Федерального закона № 214-ФЗ).
Состав общего имущества МЖК определяется в документации по планировке территории (ДПТ), проектной декларации (ПД) и указывается в тексте ДДУ (ч. 1.1, пп. «д» п. 1 ч. 4.2 ст. 4). В частности, к общему имуществу могут относиться объекты транспортной и инженерной инфраструктуры, включая проезды, котельные, водонапорные башни, детские и спортивные площадки, парковочные площадки, а также занятые ими земельные участки (ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Законом предусмотрены особенные правила государственной регистрации права общей долевой собственности (ОДС) на общее имущества МЖК – а именно, в момент регистрации права собственности на первый жилой дом в пределах МЖК регистратор вносит в ЕГРН запись о праве ОДС на все объекты общего имущества, без указания имен собственников и размера принадлежащих им долей (ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ, п. 178 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514). В случае дальнейшего перехода прав на жилой дом считается, что к приобретателю дома в силу закона переходит доля в праве ОДС на общее имущество (ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Указанные новеллы применяются лишь к тем «коттеджным поселкам», которые имеют статус МЖК – то есть, строительство которых начато после 01.03.2022 на основании утвержденной ДПТ с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по ДДУ (ч. 2.1-1 ст. 1, п. 6 ст. 2, ч. 1.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ).
Вместе с тем, анализ нового регулирования про МЖК приводит к выводу о том, что оно распространяется исключительно на объекты индивидуального жилищного строительства (объекты ИЖС), в то время как «за бортом» остался другой распространенный тип коттеджной застройки – блокированная жилая застройка, или таунхаусы (сюда же относятся такие разновидности домов, как дуплексы, лейнхаусы и т.д.).
2.В силу п. 6 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ малоэтажный жилой комплекс (МЖК) - совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
Согласно п. 39 ст. 1 ГрК РФ, объект индивидуального жилищного строительства (объект ИЖС) – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Дом блокированной застройки (ДБЗ) – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. К параметрам ДБЗ применяются те же требования, что объектам ИЖС (п. 39, 40 ст. 1 ГрК РФ).
Другими словами, объект ИЖС – это отдельно стоящий жилой дом, а ДБЗ – такой же жилой дом, только имеющий одну или две общие боковые стены с другими блокированными домами. С точки зрения строительных технологий, а также потребительского спроса разница между ИЖС и ДБЗ практически отсутствует.
Исходя из изложенного, возникает большой соблазн сказать, что дома блокированной застройки (ДБЗ) – это разновидность объектов ИЖС, отличающиеся лишь наличием/отсутствием общей стены с другими жилыми домами, и Федеральный закон № 214-ФЗ должен применяться к ним в той же степени, что и к объектам ИЖС.
И действительно, для подобного толкования имеется ряд предпосылок, а именно:
-в п. 39 ст. 1 ГрК РФ указывается, что понятия «объект ИЖС» и «жилой дом» являются равнозначными, при этом определение ДБЗ дается через понятие «жилой дом» (п. 40 ст. 1 ГрК РФ)[2];
-в соответствии с п. 3.1 «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», утв. Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр (в ред. от 17.05.2023), дом блокированной застройки жилой индивидуальный (блокированный жилой дом) – это индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок;
-в п. 3.3 СП 55.13330.2016 указывается, что застройка домами жилыми индивидуальными блокированными (блокированная застройка) – дома блокированной застройки жилые индивидуальные (два и более), блокированные (разделенные) между собой в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющие отдельный выход на земельный участок;
-на сходство объектов ИЖС и ДБЗ обращала внимание Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ:
«Вывод суда сделан без учета того, что законодатель, предусматривая особенности строительства жилого дома блокированной застройки (получение разрешения на строительство, на ввод в эксплуатацию), тем не менее не рассматривает жилой дом блокированной застройки в качестве жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме, параметры жилого блока дома блокированной застройки, количество надземных этажей, высота не более 20 метров, в том числе формирование земельного участка в отношении каждого блока в отдельности, тем самым сближает его со статусом индивидуального жилого дома (статьи 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации)» (определение СКАД ВС РФ от 15.11.2023 N 75-КАД23-5-К3).
3.Однако ограничиваться вышеуказанными рассуждениями – сродни выдавать желаемое за действительное. На самом деле законодательство четко разграничивает понятия индивидуальной жилой и блокированной застройки, не оставляя пространства для подобного маневра.
Так, в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, виды «для индивидуального жилищного строительства» и «блокированная жилая застройка» являются самостоятельными ВРИ (коды 2.1 и 2.3 соответственно).
Другими словами, на земельных участках для ИЖС нельзя строить ДБЗ, и наоборот. Более того, как следствие разграничения указанных ВРИ, в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципальных образований зачастую выделяются территориальные зоны, в которых допускается строительство ИЖС, но не допускается строительство ДБЗ (либо допускается, но в качестве условно разрешенного ВРИ). Предельные параметры застройки таких участков по ПЗЗ, как правило, тоже отличаются – для участков ИЖС традиционно установлен минимальный отступ в 3 метра от границы; для участков ДБЗ отступы от смежной границы с другими ДБЗ не устанавливаются.
Вторым важным нюансом являются законодательные различия в порядке строительства рассматриваемых объектов. Так, для ИЖС (кроме тех, которые возводятся в рамках МЖК) установлены льготные разрешительные и регистрационные режимы – а именно, не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, а кадастровый учет и регистрация прав на объект до 01.03.2031 могут осуществляться даже без соблюдения «усеченной» процедуры направления уведомлений в орган местного самоуправления[3]. Судебная практика не допускает применение указанных льготных режимов по аналогии закона к ДБЗ[4].
В целом, при анализе нормативной базы следует вывод, что понятия «объект ИЖС» и «блокированный жилой дом» рассматриваются законодателем как самостоятельные круги Эйлера (а не как большой круг «ИЖС», вмещающий в себе меньший круг «ДБЗ», как это можно было бы увидеть из пп. 39, 40 ст. 1 ГрК РФ). Примером могут являться следующие формулировки:
-«в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, дома блокированной застройки» (ч. 6 ст. 35 ГрК РФ);
-«экспертиза проектной документации не проводится в отношении объектов индивидуального жилищного строительства; домов блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации» (п. 1, 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ);
-«при осуществлении комплексного развития территории нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома, дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства» (ч. 6 ст. 65 ГрК РФ), и др.
Равным образом, в судебной практике фигурирует распространенный паттерн, согласно которому блокированная жилая застройка не относится ни к индивидуальному жилищному строительству, ни к малоэтажной многоквартирной жилой застройке, а является самостоятельным видом разрешенного использования[5].
Наконец, последним «гвоздем в крышку гроба» для идеи о том, что режим МЖК может автоматически или по аналогии закона распространяться на объекты блокированной застройки, являются положения самого Федерального закона № 214-ФЗ, которые никоим образом не связывают строительство ДБЗ с МЖК.
Так, в силу ч. 2.3 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ:
«Действие данного Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц».
Указанная норма была введена еще в 2016 году, т.е. задолго до новелл про МЖК, и не претерпела никаких изменений в связи с прошедшей реформой. Из анализа данной нормы следует, что:
а) к ДБЗ применяются нормы Федерального закона № 214-ФЗ об МКД, а не об МЖК;
б) указанные нормы применяются только в отношении тех ДБЗ, которые состоят из 3 и более блоков в одном ряду (если выражаться в терминологии, действовавшей до 01.03.2022).
Последний нюанс выглядит парадоксальным – в частности, на основании корреспондирующему этой норме п. 3 ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве правила о банкротстве застройщиков не применяются в том случае, если количество смежных ДБЗ составляет менее трех (к примеру, если застройщик возводит 2- и 3-блочные дома, то граждане, которые приобрели таунхаус, стоящий в одном ряду еще с двумя таунхаусами, могут в рамках дела о банкротстве претендовать на передачу им объекта в натуре, а те, кто купили дуплекс, могут заявить в банкротстве только денежные требования). Чем это объяснить, кроме как магической предрасположенности русской души к числу 3, объяснить сложно.
Вместе с тем, факт остается фактом – Федеральный закон № 214-ФЗ «забыл» про дома блокированной застройки при введении института МЖК, а исходя из текущей редакции сделать вывод о том, что нормы об МЖК (для ИЖС) также должны распространяться на ДБЗ, не представляется возможным.
Указанный вывод, повторюсь, базируется на двух основных тезисах: а) во-первых, понятие ДБЗ не включается в объем понятия «объект ИЖС»; б) в отношении ДБЗ Федеральный закон № 214-ФЗ содержит собственное регулирование, которое не претерпело изменений после 01.03.2022, что исключает использование аналогии закона в отношении ДБЗ (если вообще аналогия закона уместна в указанных правоотношениях, имеющих существенную публично-правовую составляющую).
4.В чем же практические последствия в том случае, если застройщик решит продавать дома блокированной застройки по ДДУ в рамках МЖК, а дольщик – захочет приобрести такой дом? К чему излишняя щепетильность, если физическая разница между ИЖС и ДБЗ практически отсутствует?
Как было отмечено в самом начале, важнейшей особенностью МЖК (и его отличием от обычных «коттеджных поселков») является нормативно урегулированный механизм формирования общего имущества и возникновения прав на него. Поскольку для ДБЗ положения об МЖК формально не предназначены, то и соответствующий механизм с большой степенью вероятности применим быть не может.
К примеру, если ДДУ в отношении ДБЗ будет предусматривать условие о возникновении у дольщика доли в прав ОДС на общее имущество «коттеджного поселка», то такое условие с большой вероятностью будет неисполнимым.
Так, в соответствии с ч. 4.1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права на объект недвижимости, который приобретается в общую долевую собственность, обращаются все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность.
Иное, как мы ранее установили, предусмотрено для МЖК, состоящего из объектов ИЖС (ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
В случае же с ДБЗ формально следует руководствоваться общими положениями, согласно которым для осуществления государственной регистрации права ОДС с заявлениями о государственной регистрации права ОДС должны обращаться одновременно все сособственники (письмо Росреестра от 25.02.2016 N 14-исх/02424-ГЕ/16, письмо Минэкономразвития России от 22.03.2018 N Д23и-1472 «О рассмотрении обращения»).
Такое обращение в Росреестр, соответственно, должно состояться отдельно в отношении каждого объекта общего имущества МЖК.
Кроме того, поскольку в таком случае будут неприменима упрощенная техника регистрации, установленная для МЖК, в запись ЕГРН о каждом объекте общего имущества МЖК подлежат внесению данные всех сособственников и размеры их долей (ср. п. 55, 56 и абз. 2 п. 124 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514). В дальнейшем, в случае продажи жилого дома право на долю в общем имуществе не будет переходить автоматически (как в МЖК - ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ), а потребует совершения действий по передаче доли в праве ОДС (с соблюдением, в том числе, преимущественного права других сособственников на приобретение доли в силу ст. 250 ГК РФ, и др.).
В таких условиях не получится обеспечить один из основных принципов общего имущества – следование прав на такое имущество за правами на основные объекты (жилые дома).
Наконец, изложенные трудности правоприменения касаются лишь завершающей (финальной) стадии оформления прав на общее имущество, связанной с Росреестром. Вместе с тем, весьма вероятно, что в случае включения ДБЗ в состав МЖК проблемы юридического характера могут начаться гораздо раньше (на стадии утверждения ДПТ, получения РнС, регистрации первого ДДУ и т.д.).
Фактически, застройщику, вставшему на путь «включения ДБЗ в состав МЖК», потребуется обеспечить аналогичное понимание данного вопроса всеми органами власти, участвующими в процессе реализации проекта, а также банком, ведущим счета эскроу и осуществляющим финансирование проекта. При этом, с учетом действующего регулирования, отказ любого из таких органов от применения «аналогии закона» будет являться формально законным.
Если у кого-то из коллег имеются положительные примеры включения ДБЗ в проект МЖК, приглашаю рассказать в комментариях или личке.
5.В целом, следует констатировать, что при введении в Федеральный норм № 214-ФЗ норм о малоэтажных жилых комплексах (МЖК) дома блокированной застройки (таунхаусы) по непонятным причинам оказались «за бортом» нового регулирования, что на практике может приводить к невозможности применения в отношении них полезных норм об общем имуществе «коттеджного поселка».
[1] Данная проблематика порождена отсутствием самостоятельного правового регулирования, касающегося «коттеджных поселков», и невозможностью автоматического распространения на них по аналогии закона норм об МКД и СНТ (постановления КС РФ от 10.11.2016 № 23-П, от 28.12.2021 № 55-П).
[2] Здесь следует добавить, что для реализации этого замысла законодатель одновременно исключил из привычного всем понятия «многоквартирный жилой дом» слово «жилой», в связи с чем МЖД прекратились просто в МД («многоквартирные дома») (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).
[3] п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1, ч. 15 ст. 55 ГрК РФ, ч. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ, п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке".
[4] Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 21.09.2022 по делу N 88а-17402/2022, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 N 13АП-41764/2021 по делу N А21-8681/2021, от 14.03.2022 N 13АП-41647/2021 по делу N А21-8675/202, от 27.12.2021 N 13АП-38765/2021 по делу N А21-8671/2021 и др.
[5] Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2022 N 56-КАД22-5-К9, постановления Арбитражного суда Московского округа от 03.07.2019 N Ф05-9927/2019 по делу N А41-36650/2018, от 24.06.2019 N Ф05-9213/2019 по делу N А41-36647/2018, от 06.03.2019 N Ф05-895/2019 по делу N А41-36640/18, от 02.07.2018 N Ф05-9743/2018 по делу N А41-46026/2017, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.07.2024 N Ф03-22/2024 по делу N А73-19880/2022, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.05.2024 N Ф08-1964/2024 по делу N А53-11113/2023, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.05.2024 N Ф01-847/2024 по делу N А82-12238/2022, от 27.03.2024 N Ф01-9434/2023 по делу N А82-5653/2023, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.11.2023 N Ф09-8315/23 по делу N А47-19712/2022 и др.
